Цены на жилье забуксовали

Лет десять назад, когда лопнул пузырь на рынке недвижимости, миллионы людей лишились жилья, потеряли работу, махинаторы выскочили сухими, получив “золотые зонтики” по несколько сотен миллионов, а правительства и граждане все стран и континентов поползли на карачках, пытаясь выбраться из бездонной ямы глобального кризиса.

Сегодня владельцы роскошного жилья (и не только они) пытаются справиться с новыми реалиями рынка, пока цены на квартиры падают после “роскошного десятилетия”. Опять?
Когда актер Брайан Кервин решил продать дом в Манхэттене – таунхаус 1880-х годов в романском стиле, который он с покойной супругой упорно и аккуратно восстановили – он надеялся, что ему достанется около 12 млн – ничуть не меньше, чем другим в том же районе. Для простоты он поручил дело агенту Киму Райту из фирмы Douglas Elliman Real Estate, выставил смешную цену в 8,5 млн и ждал, что за первую же неделю клюнут не меньше пяти покупателей.

Шок и кошмар… Никто… Ни один…

Не появилось никого, ни единственного любителя, кто бы заинтересовался жильем на Верхнем Вест-сайде. Только потерпев целый год и неоднократно срезая цену, Брайан дождался, что дом теперь иногда осторожно осматривают с целью возможной покупки, но и то не сразу, и необязательно, нужно еще взвесить и подумать… Сегодня дом предлагается за 5,5 млн. “Это как путешествовать автостопом, – жалуется Кервин. – После того, как проторчишь на обочине дороги часов десять, подняв палец, будешь рад любому, кто тебя подберет…”.

Кервину пришлось смириться с тяжким и долгим процессом. В начале 1990-х он купил этот домик всего за миллион и успел в нем воспитать и вырастить детей. А теперь все рушится.

69-летний Брайан Кервин – один из многих манхэттенских лендлордов, пытающихся справиться с новыми реалиями нью-йоркского рынка, когда цены на недвижимость затормозило после десятилетнего бума.

В этом году остро прояснились факторы давления на рынок. Замедление началось при биржевом подъеме и рекордно низкой (для Нью-Йорка) безработице – в такое время жилье обычно расхватывают как горячие пирожки. А сейчас – все наоборот, как это может быть, позвольте?.. Потому-то, не вполне веря своим глазам, многие владельцы не спешат согласиться на увядающие цены, а покупатели отворачиваются, уходят и упорно ищут что-то подешевле.

Нью-Йорк оказался под совокупным давлением нескольких масштабных экономических прессов: образовался переизбыток новых кондо; исчезло много зарубежных покупателей, поскольку некоторые страны построже взялись контролировать движением денег и источники капитала; изменились налоговые законы, ограничив штатные и местные скидки; пошли вверх проценты по кредитам. Вдобавок вкусы публики изменились в пользу даунтауна, но это уже мелочь по сравнению с остальным…

“Образовался этакий безумный бермудский треугольник, куда попали все, кто хочет купить или продать недвижимость, – говорит Ли Дж. Стаал, владелец строительной фирмы Renovated Home. – В нем все силы играют против вас. В особенности рынок элитного жилья на Верхнем Ист-сайде – это просто полное кораблекрушение на мелкие щепки…”.

В августе, например, финансист Рамеш Сингх продал свой дуплекс на Парк-авеню, двухэтажную квартиру размером со стадион за $13,75 млн. Он купил ее в 2008-м за $20,4 млн.

Положение сегодня совсем не то, что в 2016-м, когда цены взлетали не за облака, а просто в космос, а состоятельнейшие тузы всего мира бились за места в ультрароскошных мега-небоскребах, чтобы вложить неисчислимые мешки денег в манхэттенскую недвижимость.

“Пару лет назад жилье просто отрывали с руками”, – говорит Анна Катбилл Линейн, агент Douglas Elliman Real Estate. – Это было как “Колесо фортуны” (Wheel of Fortune). Назови любую цену – и на тебя посыплются деньги-деньги-деньги…”.

В третьем квартале 2018 года общая продажа квартир в Манхэттене упала на 11%. Некоторые продавцы вынуждены сбывать жилье с убытком в 30% и больше.

Вот, например, Уилбер Росс, глава Министерства торговли, в прошлом году продал 4-бедрумный пентхаус со столовой на 30 человек – за 15,95 млн. Купил он его в 2007-м, заплатив 18 млн.
Этой осенью Кит Ричардс, гитарист “Роллинг Стоунс”, продал свой пентхаус в Гринич-виллидже за 9 млн. Четыре года назад купил его за 10, 5 млн.

Один из факторов – серьезный переизбыток дорогих новых квартир. 1775 кондо, свежих, с иголочки, должны выпасть на прилавок еще до Нового, 2019-го, (или в самых первых числах января). В 2011-м их было 277. В рыночном списке кондоминиумов, почти 800 значатся по 5 млн и выше, что на 61% больше по сравнению с 2013-м, когда их было 462.

Манхэттенские строители кондоминиумов платили рекордные цены за участки земли и возводили там башни все выше – предоставляя городу огромный запас дорожайшего житья. “Все это сооружалось с ожиданиями совершенно безумных цен”, – поясняет опечаленный нью-йоркский застройщик Иан Брюс Эйхнер.

“Сегодня многие из застройщиков урезают цены и предлагают приманки, вроде налоговой скидки на передачу собственности”, – говорит Стивен Клигерсман, президент фирмы Halstead Development Marketing.
Тал Александер, агент по торговле недвижимостью на службе фирмы Douglas Elliman, говорит, что и сам видел, как коллеги обещают нереалистичные цены, чтобы отловить роскошных богатеев, а поэтому реальное жилье на рынке ожидает своей очереди годами и теряет в цене. “В результате покупатели представляют, что рынок слабее, чем на самом деле”, – говорит он.

Джон Иаконо (сопредседатель нью-джерсийского автосалона Bram Auto Group) рассказывает: “Когда мы с женой решили выставить на продажу наше кондо, которое мы купили в 2009-м, – мы натолкнулись на жестокую конкуренцию со стороны новых застроек”.

“В новых зданиях сегодня гибко подходят к договору, – говорит Иаконо, – а покупатели не боятся и рады поторговаться и сбить цену, насколько выйдет”.

Иаконо с супругой сменили агента по недвижимости, удешевили, подождали и, наконец-то, в октябре продали квартиру за $2,32 млн. Правда, в 2009-м они купили ее за $2,97 млн. Иаконо решил обойтись малой кровью, и, насколько получится, сократить потери, не дожидаясь, когда же рынок все-таки двинется вверх.

“Ну да, когда-то цены вырастут, но сколько же лет этого прикажете ждать? – спрашивает он. – Игра не стоит свеч”.
Агенты по недвижимости говорят, что замедление рынка заразило не только новые кондо – эпидемия охватила все сегменты рынка без исключения. Охлаждение, конечно, яснее в верхних слоях комфортного жилья, полного аристократической роскоши, но заметно коснулось и каждой скромной каморки. В третьем квартале 2018-го средняя цена односпальной квартиры в Манхэттене составляла $815 тысяч, на 4% меньше, чем в тот же период 2017-го. Объем продаж упал на 12,7%.

“Самая важная черта 2018-го в том, что даже рынок жилья дешевле $1 млн замедляется из-за роста процентной ставки на моргидж”, – объясняет Джонатан Миллер, оценщик недвижимости. Расценки на 30-летний моргидж (или, как еще говорят, ипотеку, ссуду на покупку жилья) в конце ноября составляли в среднем 4,81%, подскочив почти на целый пункт по сравнению с январем 2018-го, если верить данным Fannie Mae и Freddie Mac.

Такк Ямагучи, агент фирмы Compass, признается, что в этом году по воскресеньям просиживал часами на одиноком стульчике возле очередной афиши “Open House!”. Было это у крыльца десятков домов (дешевле одного миллиона). Он сидел и ждал возможных покупателей, чтобы провести экскурсию по милому, удобному жилищу – но не пришел никто. “В прошлом году – я только подъезжаю, а меня уже ждет целая толпа, семей двадцать, – вспоминает он. – А теперь, в лучшем случае – один-два коллеги-брокера”.

И сегодня находятся люди, которым кажется, что голова – не только для того, чтоб в нее кушать. Некоторые (здравомыслящие) агенты предрекали: строительный бум приведет к переизбытку роскошных кондо. Многие высотки возводили для супербогачей, а нью-йоркцы среднего класса или семьи, желающие купить свой первый дом – это скучно и никому не нужно.

Строили-строили и, наконец, построили. А тут случился полный обвал заморских покупателей жилья по сумасшедшим ценам. Вот она – еще одна причина замерзания рынка. Келли Кеннеди Мак, президент Corcoran Sunshine, считает, что число иностранцев, готовых вывалить любые деньги на квартиру в зданиях, представленных в ее компании, сократилось на 10%. Правительство КНР, например, заметило, что китайские богатеи вкладывают несусветные средства в заморские капиталовложения – и прикрутило гайки, чтобы граждане не вывозили вагоны денег в Америку для покупки квартир и домов большими пачками. Судя по всему, закончилось время, когда очередной супермиллиардер покупал по квартире себе, жене, любовнице, сыну, любовнице сына, сыну любовницы, коту и рыбке, попугаю, и собачке чихуахуа.

“Рынок тогда устойчиво держался на ногах, все время заключались сделки по 20 млн и больше, – рассказывает Памела Либман, глава Corcoran Group. – Строители и разработчики торчали от чисел с длинными нулями, все неслись сорвать свой куш и забыли простую истину – даже если этот рынок на высочайшем уровне в истории человечества, он все равно не проглотит сотни квартир ежегодно”.

Проще говоря, не бывает на свете города, где население состоит только из миллионов миллионеров и десятков тысяч миллиардеров, а все остальные безработные, спят под забором и кормятся объедками из мусорки.

Но продолжим наш поход.

Например, Хавьер Саралегви, “антерпренер цифрового медиа” (как это ныне говорится), с женой Анжелой Бедуйа на днях срезали цену (в очередной раз) на свой таунхаус на Верхнем Ист-сайде до 12 млн. Поначалу, в октябре 2017-го, они тщетно пытались избавиться от него за 20 млн.

“Мы знаем, что это роскошный дом, но наступает определенный момент, когда надо забыть про понты и принять факт, что рынок изменился коренным образом”, – объяснила Анжела.

“В общем, сегодня на продажу выставлено более сотни манхэттенских жилищ по цене выше 20 млн, – говорит Памела Либман, – а покупают их без большой охоты разве по 3-4 в месяц”.

В этой полной каше и путанице люди панически ищут совета. Когда Джейсон Хабер, агент по недвижимости от Warburg Realty, на недавней вечеринке в районе Коламбус-серкл, заикнулся, чем он занимается, по его словам на него “набросилась толпа гостей”, требуя пророчества “надо купить – или продавать”, а остальные истерзали его печальным воем – “Почему ж мы, дураки стоеросовые, не продали жилье год назад?”. “У меня создалось впечатление, будто я главный политик в пресс-зале Белого дома”, – говорит Хабер, пожаловавшись, что из-за этого так и не смог полакомиться цыпленком-брокколи и был вынужден перехватить кусочек пиццы по дороге домой. “В следующий раз я скажу, что я цирковой жонглер, – обещает он, – и все меня оставят в покое”.

73-летний домовладелец Лоренс Струбинг, корпоративный чин в отставке, уже год пытается продать кооперативную квартиру на Верхнем Ист-сайде. Поначалу цена была заявлена $2,65 млн, сегодня – уже $1,8 млн, меньше, чем он заплатил. “Никто не думает, что недвижимость может дешеветь, – говорит Лоренс. – Цены только растут, особенно в Нью-Йорке”.

Струбинг с женой Катриной живут в двухбедрумнике в Коннектикуте. Кооператив на Ист-сайде они купили в 2014-м за $1,9 млн. Они в музеи любили ходить, чтоб недалеко, но недавно приобрели пляжный домик в Хэмптонс, и решили избавиться от манхэттенского жилья.

К великому удивлению – их самих и Эллен Девенс, агента фирмы Brown Harris Stevens – кооператив стоял и стоял и стоял в списках, цену на него снижали и снижали, а никто и ухом не повел. Некоторым, особенно переборчивым, не нравится, что прачечная расположена в подвале, а не в самой квартире.

Марк Ласри, миллиардер хеджевого фонда и совладелец баскетбольной команды “Милуоки бакс”, давеча продал свой таунхаус на Верхнем Ист-сайде в изящном стиле XIX века за $31,95 млн. Он говорит, что его не колышет цена со скидкой – он приобрел дом в 2001-м за 11 млн.

Не всем так везет. “Парк-авеню особенно пострадала, – говорит Памела Либман. – Слишком много других вариантов в других местах”.

Вот тому пример. Армен Аванесян, партнер Goldman Sachs, с женой Жанеттой недавно за $33,6 млн приобрели пентхаус в Вест-Челси в башне на 551 West 21 Street. По такому случаю они решили избавиться от квартиры в “Эльдорадо” с видом на Центральный парк, купленной у Брюса Уиллиса (того самого актера) в 2015-м за $12,75 млн. Цена падала, падала и падала, пока не удалось-таки продать жилье за $9,9 млн. Дешевка эта досталась Мэри Соломон, супруге нового главы Goldman Sachs.

Чета Аванесян потеряла деньги и на другой своей квартире в “Эльдорадо”: куплена в 2015-м за $6,5 млн, продана в 2017-м за $3,85 млн.

Поговаривают, правда, что в других боро оказывают влияние иные факторы. В Квинсе, вроде бы, цены обещают взлететь до небес, поскольку фирма Amazon отрывает новую штаб-квартиру в Лонг-Айленд-Сити. Но и тут скучным семьям среднего достатка, скорей всего, не поздоровится…